Wohnraumüberwachung

Überwachung öffentlich geförderten Wohnraums

Mit der Inanspruchnahme von Fördermitteln übernimmt der Verfügungsberechtigte Pflichten, die der Gesetzgeber in Form von Belegungs- und Mietbindungen festgeschrieben hat.

Die jeweiligen Förderbescheide enthalten in der Regel nur den Teil der im Wohnraumförderungsgesetz und WFNG NRW vorgesehenen Regelungen, die sich unmittelbar aus der Bereitstellung der Fördermittel ergeben. Nachfolgend werden deshalb die für die Überwachung öffentlichgeförderten Wohnraums  relevanten Vorschriften zusammengefasst dargestellt.

 

Zulässige Miete

Die in der Förderzusage festgesetzte Miete/Mietstaffelung darf bei Vermietung der Wohnungen nicht überschritten werden (§ 16 WFNG).

Mieten für preisgebundene Wohnungen älterer Baujahre, die seinerzeit noch nach dem II. Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) gefördert wurden, dürfen lediglich die laufenden Aufwendungen gem. Wirtschaftlichkeitsberechnung decken = Kostenmiete (§§ 8,9 WoBindG).

Einmalige oder sonstige Nebenleistungen (dazu zählen nicht die Betriebskosten) dürfen nur gefordert werden, wenn dies in der Förderzusage/dem Bewilligungsbescheid ausdrücklich genehmigt wurde. Dem Mieter sind auf dessen Verlangen Auskünfte über die zulässige Miete oder sonstige Regelungen zur Mietbindung jederzeit zu erteilen.

 

Mitteilungs- und Auskunftspflichten

Sobald absehbar ist, dass eine geförderte und den Belegungsbindungen unterliegende Wohnung bezugsfertig oder frei wird,  ist dem Fachbereich Wohnungswesen der Stadt Würselen unverzüglich und schriftlich der voraussichtliche  Zeitpunkt mitzuteilen, zu dem die Wohnung bezogen werden kann. Ein Formular steht hier zum Download bereit.

Wird ein Förderobjekt veräußert, so hat der bisherige Verfügungsberechtigte die Veräußerung sowie eine von ihm eingeleitete Begründung von Wohnungseigentum unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Die gleiche Verpflichtung besteht für den Erwerber. (§ 21 WFNG)

Der Verfügungsberechtigte hat dem Fachbereich Wohnungswesen als zuständiger Stelle auf Verlangen Einsicht in seine Unterlagen zu gewähren und die Besichtigung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen zu gestatten, soweit dies zur Sicherung der Zweckbestimmungen des Wohnraums erforderlich ist (§ 25 Abs. 2 WFNG).

Nur gewissenhafte Einhaltung dieser Verpflichtungen sichert die Erfassung und Aktualisierung der rechtmäßigen Nutzung öffentlich geförderter Wohnung gem. § 25 WFNG.

 

Wohnraumüberlassung

Wird eine Wohnung einem Mietinteressenten per Mietvertrag überlassen, so ist dem Fachbereich Wohnungswesen der Name des zukünftigen Mieters binnen zwei Wochen nach Vertragsabschluß schriftlich mitzuteilen, unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses. Dies geschieht i.d.R. durch Vorlage der für den Mieter ausgestellten Wohnberechtigungsbescheinigung oder  Bezugsgenehmigung. Diese ist rückseitig auszufüllen  und durch den Verfügungsberechtigten und den Mieter unterschrieben als Bezugsbestätigung an die o.g. Behörde zurückzugeben. Wird der Wohnberechtigungsschein (WBS) dem Verfügungsberechtigten durch den Mieter erst bei Einzug übergeben, so ist der o.g. zuständigen Stelle der Original-WBS innerhalb von zwei Wochen nach Bezug der Wohnung vorzulegen (§ 17 WFNG).

Auch bei Überlassung der Wohnung aufgrund der Ausübung des Besetzungsrechtes durch die Stadt Würselen ist die Abgabe einer Überlassungsbescheinigung erforderlich.

Eine Überlassung an Interessenten ohne gültigen WBS sowie die Überschreitung der im WBS genannten zulässigen Wohnungsgröße sind gesetzeswidrig ( § 17 WFNG).

Eine geförderte Wohnung darf nur an Personen vermietet werden, die im Besitz einer gültigen Wohnberechtigungsbescheinigung sind. Ist die Wohnung einem bestimmten Personenkreis vorbehalten (z.B. „Ältere Mitbürger“, „Alleinerziehende“ etc.), so darf die Wohnung nur solchen Mietinteressenten überlassen werden, die laut WBS dem genannten Personenkreis angehören (§ 17 WFNG).

Besteht gemäß Förderzusage/Bewilligungsbescheid ein Besetzungs- oder Benennungsrecht zugunsten der Stadt Würselen, so darf eine geförderte Wohnung nur einer wohnungssuchenden Person überlassen werden, die zuvor durch den Fachbereich Wohnungswesen bestimmt  worden ist.

Unrechtmäßiges Überlassen geförderten Wohnraums kann dazu führen, dass der Verfügungsberechtigte auf Verlangen der zuständigen Stelle das widerrechtliche Nutzungsverhältnis durch Kündigung zu beenden und die Wohnung in der Folge einer wohnberechtigten Person zu vermieten hat. (§ 17 Abs. 5 WFNG)

Die Selbstnutzung einer geförderten Wohnung durch den VB ist nur mit Genehmigung durch den Fachbereich Wohnungswesen erlaubt. Eine entsprechende Genehmigung ist zu erteilen, wenn der VB die Voraussetzungen zur Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung erfüllt (§ 17 Abs. 6 WFNG).

 

Leerstand, Nutzungsänderung, Zweckentfremdung

Mit öffentlichen Mitteln errichteter Wohnraum darf ausschließlich mit Genehmigung des Fachbereichs Wohnungswesen länger als drei Monate leerstehen. Sobald ein länger als drei Monate dauernder Leerstand absehbar wird, ist eine Leerstandsgenehmigung unter ausführlicher Begründung schriftlich zu beantragen; dies gilt auch für den Fall umfangreicher und zeitlich ausgedehnter Sanierung oder Instandsetzung (§ 21 Abs. 2). Ebenso wenig darf Wohnraum ohne Genehmigung für andere Zwecke als der vorgesehenen Wohnnutzung überlassen werden und auch nicht durch bauliche Maßnahmen derart verändert werden, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist. Solchermaßen zweckentfremdeter Wohnraum ist im Übrigen im Sinne der Förderabsicht so wiederherzustellen, dass er zur ursprünglichen Wohnnutzung durch Wohnberechtigte wieder geeignet ist (§ 21 Abs. 3 WFNG).

 

Instandhaltungspflichten

Die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs während der Nutzungsdauer ist durch kontinuierliche Instandhaltung/Instandsetzung des Förderobjektes zu sichern. Mittel für Instandhaltungen sind in den verschiedenen Mietpreisarten enthalten (Instandhaltungskostenpauschale bei der Kostenmiete/Festbestandteil bei der Staffelmiete). Sind entsprechende Maßnahmen unterblieben oder unzureichend ausgeführt worden, so hat der VB diese auf Anordnung der zuständigen Stelle nachzuholen (§ 21 Abs. 1 WFNG).

 

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht möglich für die Dauer des Zeitraums, in dem der Wohnraum Zweckbestimmungen unterliegt. Eine Berufung auf § 573 Abs. 2 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist unzulässig (§ 21 Abs. 7 WFNG).

 

HINWEIS: Die vorgenannten Vorschriften gelten auch für in Nachwirkungsfrist befindliche Wohnungen, für die die Fördermittel vorzeitig und vollständig zurückgezahlt werden.

 

Folgen bei Nichteinhaltung der Vorgaben

Zur Durchsetzung der o.a. Regeln hat der Gesetzgeber die Ahndung von Verstößen wie folgt geregelt:

  • Fahrlässige oder vorsätzliche Nichtbeachtung oder Zuwiderhandlung ist als Ordnungswidrigkeit zu bewerten, die mit Bußgeld bis zu einer Höhe von 50.000 Euro geahndet wird (§ 27 WFNG).
  • Unbeschadet davon können zur Sicherung der Einhaltung der Zweckbestimmung bei Verstößen gegen die o.g. Verpflichtungen Geldleistungen für die Dauer schuldhaften Verhaltens  bis zu 5 Euro pro m² Wohnfläche monatlich festgesetzt werden (§ 26  Abs. 1 WFNG).

 

Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land NRW (WFNG NRW)

WFNG NRW (Ministerium für Inneres und Kommunales des Landes Nordrhein-Westfalen)

 

Wohnungsbindungsgesetz 

WoBindG (Bundesministerium der Justiz)

 

 

Kontakt

Fachdienst 4.3 Stadtplanung, Umwelt und Wohnen
Morlaixplatz 1
52146 Würselen

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Gebühren

Mieterauskunft nach § 16 Abs. 4 WFNG NRW: 5 Euro; Erteilung einer Selbstnutzungsgenehmigung nach § 17 Abs. 6 WFNG NRW: 5 bis 20 Euro; Erteilung einer Leerstandsgenehmigung nach § 21 Abs. 2 WFNG NRW je Wohnung: 10 bis 30 Euro.

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