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Was ist ein Mietspiegel?

Bei einem Mietspiegel handelt es sich um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 (2) BGB als statistischer Wert aus den üblichen Entgelten gebildet, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in einer Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden sind. 

Wie entsteht ein Mietspiegel?

Welche Daten für die Festlegung einer Vergleichsmiete und damit für die Erstellung eines Mietspiegels benötigt werden, hängt von der Art des zu erstellenden Mietspiegels, den örtlichen Gegebenheiten, den vorhandenen Datenquellen und der gewünschten Differenziertheit des Mietspiegels ab. Für den sog. „einfachen“ Mietspiegel enthält das Gesetz keinerlei Vorgaben. Ein solcher Mietspiegel kann auch auf Schätzungen beruhen oder einfach nur zwischen Interessenverbänden vereinbart werden. Der sog. „qualifizierte“ Mietspiegel muss dagegen mit anerkannten wissenschaftlichen Methoden kosten- und personalaufwendig entwickelt und fortgeschrieben werden. Qualifizierte Mietspiegel gibt es daher zurzeit nur in größeren Städten. 

Wer ist Nutznießer eines Mietspiegels?

Wenn es um den Abschluss eines neuen Mietvertrages geht, richtet sich der Preis nach Angebot und Nachfrage. Wenn ein Vermieter über die ortsübliche Vergleichsmiete (mit oder ohne Mietspiegel) hinausgehen will, bleibt ihm das freigestellt.

Anders sieht es bei bestehenden Mietverhältnissen aus: Immobilienbesitzer können nicht einseitig eine Mieterhöhung festsetzen, sondern müssen zuvor die Zustimmung des Mieters einholen. Außerdem muss der Vermieter begründen, warum die Wohnung teurer werden soll.

Zur Begründung reicht der Verweis auf einen gültigen Mietspiegel. Hält sich der höhere Mietzins dann auch noch im Rahmen der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete und werden dabei Jahressperrfrist und Kappungsgrenze eingehalten, kann er die Zustimmung des Mieters gerichtlich einklagen.

Das Gericht ist allerdings an die Werte eines einfachen Mietspiegels nicht gebunden. Auch der Vermieter kann seine Mieterhöhung alternativ durch ein Sachverständigengutachten, durch Angabe von drei Vergleichswohnungen oder, nach einer Grundsatzentscheidung des BGH aus 2009, durch Rückgriff auf einen aktuelleren Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde begründen. Lediglich ein qualifizierter Mietspiegel wäre für alle Beteiligten bindend.

Die ortsübliche Vergleichsmiete schützt allerdings im Umkehrschluss die Mieter gegen überhöhte Mietforderungen, da bei bestehenden Mietverhältnissen die Obergrenze der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht und bei Neuvermietungen in der Regel nicht mehr als 20 % überschritten werden darf. Auch hier gilt jedoch, dass ein Gericht an die Werte eines einfachen Mietspiegels nicht gebunden ist.

Wer ist zuständig für die Erstellung eines Mietspiegels?

Einen Mietspiegel erstellen kann nach BGB

• entweder die Gemeinde
• oder Interessenvertreter der Vermieter und Mieter gemeinsam
• oder ein Dritter, wenn der Mietspiegel entweder von der Gemeinde oder gemeinschaftlich von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt wird.

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Erstellung eines Mietspiegels gibt es nicht!

Es bleibt den Kommunen theoretisch unbenommen, eigenständig und ggf. auch ohne Mitwirkung bzw. gegen den Willen der Interessenvertreter eigene Mietspiegel zu verfassen oder Mietspiegel einseitig nur mit einer Interessenpartei zu verhandeln. Da ein Mietspiegel aber primär darauf gerichtet ist, den Mietvertragsparteien die Vereinbarung eines einvernehmlichen Mietpreise zu erleichtern, geht die Initiative zur Erstellung und Aktualisierung eines Mietspiegels in der Praxis regelmäßig von den Interessenvertretern (Mieterschutzbund, Haus- und Grundbesitzerverein) aus. Diese Vereine „sammeln“ Daten ihrer Mitglieder und verhandeln dann auf dieser Basis üblicherweise eine gemeinsame Mietwerttabelle. Die Kommunen müssen dabei nicht beteiligt werden; dennoch treten sie oft als Mitwirkende oder Moderatoren nach außen in Erscheinung. 

Mietspiegel für das Gebiet der Stadt Würselen

Die erste Mietwerttabelle für das Stadtgebiet Würselen wurde 1993 vom Rheinischen Mieterverband e.V. und dem Rheinischen Verband der Haus- und Grundbesitzer unter Mitwirkung des Mieterschutzvereins für Aachen und Umgebung und des Vereins der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. Würselen entwickelt, vereinbart und herausgegeben.

Die Initiative zur Aktualisierung oder geltungsmäßigen Fortschreibung dieses Mietspiegels ging in den nachfolgenden Jahren ebenfalls von den vorgenannten Interessenverbänden aus.

Die aktuelle "Mietwerttabelle für nicht preisgebundenen Wohnraum im Stadtgebiet Würselen" ist beim Haus- und Wohnungseigentümerverein Nordkreis Aachen e.V., beim Mieterschutzverein Aachen e.V. (Kontakt über die u. g. Internetseite des Vereins), beim Haus-Wohnen-West e.V., beim Haus & Grund Würselen/Herzogenrath e.V., sowie über die hier veröffentlichten Links erhältlich.