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Wohnungsaufsicht

Im Rahmen der Wohnungsaufsicht überwacht das Bauordnungsamt den baulichen Zustand von Wohnungen und die angemessene Miethöhe von Wohnraum im freifinanzierten Bereich.

Wohnungsmängel

Haus- und Wohnungseigentümer sind neben den mietvertraglichen Bindungen nach öffentlich-rechtlichen Bestimmungen dazu verpflichtet, Wohnräume und Wohngebäude sowie Nebengebäude und Außenanlagen so auszustatten, zu erhalten und wiederherzustellen, dass der ordnungsgemäße Gebrauch zu Wohnzwecken gewährleistet ist. Die meisten Hauseigentümer sind in eigenem Interesse bestrebt, ihren Wohnungsbestand wertbeständig und gebrauchsfähig zu erhalten. Es gibt aber leider auch Fälle, in denen Wohnraum verwahrlost oder menschenunwürdige Wohnungen vermietet werden.

Nach dem Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz – WohnStG) vom 23.06.2021 hat die Stadt Würselen die Aufgabe, auf die Beseitigung von Missständen an Wohngebäuden, Wohnungen oder Wohnräumen sowie Nebengebäude und Außenanlagen des Wohnraumes hinzuwirken und die dazu erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Ein Missstand besteht, wenn eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs zu Wohnzwecken gegeben ist.

Angemessene Wohnverhältnisse setzen voraus, dass Mindestanforderungen an Wohnraum gemäß § 5 WohnStG erfüllt sind. 

Die Mindestanforderungen sind insbesondere nicht erfüllt, wenn

1. die zentrale Stromversorgung oder bei Zentralheizungen die zentrale Versorgung mit Heizenergie fehlt oder ungenügend ist,
2. Heizungsanlagen, Feuerstätten oder ihre Verbindungen mit den Schornsteinen fehlen oder ungenügend sind,
3. Wasserversorgung, Entwässerungs- oder sanitäre Anlagen fehlen oder ungenügend sind,
4. die Voraussetzungen zum Anschluss eines Herdes oder einer Kochmöglichkeit, von elektrischer Beleuchtung oder elektrischen Geräten fehlen oder ungenügend sind,
5. kein ausreichender Schutz gegen Witterungseinflüsse oder Feuchtigkeit besteht,
6. nicht wenigstens ein zum Aufenthalt bestimmter Raum der Wohnung eine Wohnfläche von mindestens 10 Quadratmetern hat oder
7. nicht wenigstens ein zum Aufenthalt bestimmter Raum ausreichend belüftbar oder durch Tageslicht beleuchtet ist.

Die Ausstattung im Sinne der Nummern 1 bis 4 ist ungenügend, wenn kein ordnungsgemäßer Betrieb möglich ist.

Der Gebrauch zu Wohnzwecken ist insbesondere dann erheblich beeinträchtigt, wenn wegen einer fortwährenden Vernachlässigung notwendiger Instandhaltungsarbeiten die oben aufgeführten Mindestanforderungen nicht mehr erfüllt sind. Ein behördliches Einschreiten ist nur dann zulässig, wenn erhebliche Mängel vorliegen.

Aus diesem Grunde ist nicht jedes defekte Fenster oder jede feuchte Stelle an Wand oder Decke ein Fall für die Wohnungsaufsicht.

Das Wohnungsrecht ersetzt nicht die Mieterschutzbestimmungen. Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches sind Mieter verpflichtet, Wohnungsmängel unverzüglich und ggf. schriftlich dem Eigentümer mit einer Abhilfeaufforderung anzuzeigen. Auch Ansprüche aus Mieterschutzgesetzen sind von Mietern auf der Grundlage des Mietvertrages selbst geltend zu machen. Sie können sich dabei von einem Rechtsanwalt oder von einem Mieterverein beraten oder vertreten lassen.

Das Wohnungsrecht verlangt vom Eigentümer nicht die Verbesserung des Wohnstandards, z.B. durch Einbau einer Heizung, von isolierverglasten Fenstern oder zusätzlichen Wärmedämm-Maßnahmen.

Der erhebliche Mangel darf nicht durch das Verhalten des Mieters bei der Nutzung der Wohnung selbst verursacht worden sein. Vor allem Feuchtigkeits- und Schimmelpilzmängel resultieren oft aus einem nicht angemessenen Heiz- und Lüftungsverhalten. Möglicherweise ist Mobiliar auch ohne Sicherheitsabstand an Außenwänden aufgestellt oder die Wärmeabgabe oder -zirkulation durch Mobiliar/ Vorhänge behindert.

Im Rahmen der Wohnungsaufsicht werden weder Gutachten erstellt, noch Schadstoffmessungen durchgeführt. Die Überprüfung der Mängel erfolgt in der Regel durch Inaugenscheinnahme.

• Ein Ortstermin wird aber nur vereinbart, wenn der betroffene Mieter
• die Überprüfung seiner Wohnung schriftlich beantragt,
• im Antrag die Mängel in der Wohnung genau beschreibt und ggf. durch Fotos die Dringlichkeit und den erheblichen Umfang der Mängel dokumentiert,
• eine Kopie der schriftlichen Mängelanzeige an den Vermieter bzw. des Schriftverkehrs mit dem Vermieter sowie eine Kopie des geltenden Mietvertrages beifügt.

Während der Ortsbesichtigung wird dann versucht, zwischen Mietern und Vermietern zu vermitteln und konkrete Vereinbarungen über Art und Zeitpunkt der Mängelbeseitigung zu treffen.

Erst wenn auf diesem Weg keine Beseitigung der als erheblich erkannten Mängel zu erreichen sein sollte, werden wohnungsaufsichtliche Maßnahmen gegenüber den Hauseigentümern ordnungsbehördlich angeordnet.

Mietpreiskontrolle

Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.

Verdachtsfälle der Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz liegen vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel um mehr als 20% überschritten wird.